Cedars Daily News خاص Cedars Daily News – أبراهام الحاج موسى
في الثامن والعشرين من شباط 2017، دخل لبنان مرحلة جديدة في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، حين أصبح القانون رقم 2/2017 نافذاً. ويُعنى هذا القانون بعقود الإيجار السكنية المبرمة قبل 23 تموز 1992، في إطار محاولة لإيجاد توازن طال انتظاره بين حق المالك في الانتفاع بملكه وحق المستأجر في الاستقرار السكني.
التدرّج بديلاً عن الصدمة
لم يختر المشرّع اللبناني تحرير الإيجارات القديمة دفعة واحدة ورفعها مباشرة إلى قيمتها السوقية، إدراكاً لما قد يترتب على ذلك من انعكاسات اجتماعية واسعة على آلاف العائلات التي استقرت في مساكنها لعقود طويلة. لذلك اعتمد آلية انتقالية تدريجية تمتد على تسع سنوات، ترتفع خلالها البدلات السنوية وفق نسب محددة إلى أن تبلغ بدل المثل كاملاً في السنة السادسة، ثم تستقر عند هذا المستوى حتى نهاية السنة التاسعة، حيث تنتهي بعدها المفاعيل الاستثنائية للعقود القديمة.
أما بدل المثل، فقد حدده القانون بنسبة أربعة بالمئة من القيمة
البيعية للمأجور في حالته القائمة لو كان خالياً. وعند نشوء خلاف حول هذه القيمة، تُحال المسألة إلى خبراء مختصين لإجراء التخمين وفق المعايير التي حددها القانون.
الصندوق…الركيزة الاجتماعية للقانون
انطلاقاً من الاعتبارات الاجتماعية التي رافقت عملية تحرير الإيجارات، نص القانون على إنشاء صندوق لمساعدة المستأجرين ذوي الدخل المحدود الذين لا يتجاوز دخلهم العائلي خمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور.
ويُفترض أن يتولى الصندوق دفع فارق الزيادات للمالك مباشرة، جزئياً أو كلياً بحسب الحالة، كما يمنح المستفيدين منه فترة تمديد تصل إلى اثنتي عشرة سنة بدلاً من تسع سنوات. كذلك أتاح القانون للمستأجر الراغب في إخلاء المأجور الاستفادة من مساهمات مالية محددة، ومنحه حق الأفضلية في شراء المأجور قبل عرضه على الغير.
وفي المقابل، أبقى القانون للمالك حق استرداد المأجور في حالات معينة، أبرزها الضرورة العائلية أو الهدم وإعادة البناء، ضمن شروط وتعويضات حددها القانون.
صندوق لم يؤدِّ دوره كما كان مُتصوَّراً
إذا كان الصندوق يشكل إحدى الركائز الأساسية في فلسفة القانون، فإن التطبيق العملي سار في اتجاه مختلف.
فعلى الرغم من التعديلات التي أُدخلت على القانون عام 2017 بعد صدوره الأول عام 2014، لم تُفعّل بصورة كاملة الآليات المرتبطة بعمل اللجان والصندوق، ما أدى إلى نشوء إشكاليات عملية أثرت على مسار تطبيق بعض أحكام القانون.
وكان من المفترض أن يحظى الصندوق بتمويل سنوي يمكّنه من أداء الدور الاجتماعي المنوط به، إلا أن هذا الهدف لم يتحقق بالصورة التي كانت متوقعة. كما أن المرسوم رقم 8836 الصادر بتاريخ 3 آذار 2022 ألغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 المتعلقة بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين، الأمر الذي زاد من الجدل حول واقع تمويل الصندوق وإمكاناته العملية.
وقد انعكس هذا الواقع على الاجتهادات القضائية، حيث ظهرت آراء قانونية مختلفة حول مدى إمكانية تطبيق بعض أحكام القانون بمعزل عن الآليات التي نص عليها. ويرى عدد من القانونيين أن القانون يشكل منظومة متكاملة ينبغي النظر إلى نصوصها بصورة مترابطة عند التطبيق.
كما شددت بعض الأحكام الصادرة عن محاكم الاستئناف على أهمية مراعاة الترابط بين مختلف المواد القانونية عند معالجة النزاعات الناشئة عن القانون.
القضاء بين النص والتطبيق
شهدت السنوات الماضية نقاشاً قانونياً واسعاً حول تاريخ بدء احتساب المهلة التمديدية المنصوص عليها في القانون.
ففي حين اعتبر بعض المالكين أن المهلة تبدأ من تاريخ نفاذ القانون
الأول عام 2014، تمسك العديد من المستأجرين باحتسابها اعتباراً من تاريخ صدور القانون المعدل رقم 2/2017.
ومع مرور الوقت، اتجهت اجتهادات عدد من محاكم الاستئناف، ولا سيما في بيروت وجبل لبنان، إلى اعتبار تاريخ نشر القانون المعدل في الجريدة الرسمية بتاريخ 28 شباط 2017 نقطة الانطلاق لاحتساب المهل والبدلات.
وقد انعكس ذلك عملياً على عقود الإيجار القديمة التي اعتُبرت ممددة لمدة تسع سنوات بالنسبة لغير المستفيدين من الصندوق واثنتي عشرة سنة بالنسبة للمستفيدين منه، بحيث تمتد تواريخ انتهاء هذه العقود، بصورة مبدئية، إلى عامي 2026 و2029 تبعاً لكل حالة.
بين الأحكام والتسويات
في الممارسة العملية أمام قاضي الإيجارات، أي القاضي المنفرد المدني الناظر في دعاوى الإيجارات، لوحظ في عدد من المحاكم تسارع في وتيرة البت بملفات الإخلاء، وهو ما اعتبره العديد من المالكين والمحامين مؤشراً على تقدم معالجة هذا النوع من القضايا بعد سنوات من التراكم.
وفي المقابل، لم تقتصر معالجة النزاعات على الأحكام القضائية فحسب، بل برز أيضاً اتجاه نحو التسويات الرضائية بين الأطراف. فقد شهدت العديد من الملفات اتفاقات قضت بتعديل بدلات الإيجار بما يتناسب مع الظروف الاقتصادية الراهنة، أو بمنح المستأجر مهلاً إضافية للإخلاء، إلى جانب صيغ توافقية أخرى ساهمت في تجنب نزاعات قضائية طويلة ومكلفة.
أصوات من الواقع
بعيداً عن النصوص القانونية والاجتهادات القضائية، يبقى قانون
الإيجارات من أكثر القوانين ارتباطاً بالحياة اليومية للمواطنين.
فعند سؤال إحدى المستأجرات التي تشغل المأجور منذ سبعينيات القرن الماضي عن موقفها من الإخلاء، عبّرت عن مخاوف تشاركها فيها شريحة من المستأجرين القدامى، معتبرة أن سنوات الإقامة الطويلة ولّدت لديها ارتباطاً معنوياً بالمأجور، قبل أن تختصر هواجسها الاجتماعية بسؤال بسيط: «وين بدنا نروح؟».
في المقابل، عبّر أحد المالكين، وهو يملك شقتين سكنيتين ويقيم في
إحداهما، عن ارتياحه لمفاعيل القانون الجديد، مشيراً إلى أنه لا يزال يتقاضى بدلاً إيجارياً متدنياً نتيجة النظام السابق، في وقت يحتاج فيه إلى الشقة المؤجرة لتأمين مسكن لنجله المقبل على تأسيس عائلة.
وبين هاتين المقاربتين تتجلى الإشكالية التي حاول القانون معالجتها:
التوفيق بين حقوق الملكية الخاصة ومتطلبات الاستقرار السكني.
تحدٍّ يتجاوز العلاقة بين المالك والمستأجر
في الواقع، لا يقتصر النقاش على تعارض مصالح المالك والمستأجر، بل يمتد إلى الدور الذي كان يمكن أن تؤديه السياسات العامة في مواكبة هذه المرحلة الانتقالية.
فإنجاح عملية تحرير الإيجارات كان يقتضي، وفق العديد من الآراء، وجود سياسات إسكانية متكاملة وآليات دعم فعالة وبرامج انتقالية واضحة، بما يخفف من الأعباء الواقعة على مختلف الأطراف في ظل الظروف الاقتصادية والاجتماعية الصعبة.
قد لا يكون قانون الإيجارات رقم 2/2017 قانوناً مثالياً، لكنه يمثل
بلا شك إحدى أبرز المحاولات لمعالجة وضع استثنائي استمر لعقود طويلة في التشريع اللبناني.
لقد سعى المشترع إلى تحقيق توازن بين اعتبارات الملكية الخاصة
ومتطلبات العدالة الاجتماعية، فاختار التدرج بدلاً من التغيير المفاجئ، والتسويات الممكنة بدلاً من الحلول الحادة.
وفي ظل استمرار النقاش حول آليات التنفيذ، ودور الصندوق، والاجتهادات القضائية المتعاقبة، يبقى ملف الإيجارات القديمة من أكثر الملفات القانونية والاجتماعية حضوراً في المشهد اللبناني.
On 28 February 2017, Lebanon entered a new phase in regulating the relationship between landlords and tenants when Law No. 2/2017 became effective. The law applies to residential lease agreements concluded before 23 July 1992 and represents an attempt to strike a long-awaited balance between the landlord’s right to benefit from his property and the tenant’s right to housing stability.
A Gradual
Transition Instead of a Sudden Shock
The Lebanese legislator did not choose to liberalize old rental contracts overnight by immediately adjusting rents to market value. Such a step would have risked displacing tens of thousands of families who had lived in their homes for decades. Instead, a gradual transitional framework was adopted over a nine-year period, during which rents increase annually according to predetermined rates until they reach the full equivalent market rent in the sixth year. The rent then remains at that level until the end of the ninth year, after which the exceptional regime governing old leases comes to an end.
The equivalent market rent is defined by the law as four percent of the property’s sale value in its existing condition, assuming it is vacant. In the event of a dispute regarding valuation, qualified experts are appointed to conduct an assessment in accordance with the criteria established by the law.
The
Assistance Fund: The Social Pillar of the Law
Recognizing that rent liberalization could not occur without a social safety mechanism, the law established an assistance fund for low-income tenants whose household income does not exceed five times the minimum wage.
The fund is intended to pay rent increases directly to landlords, either partially or in full, depending on the tenant’s financial circumstances. Beneficiaries are also granted an extension of up to twelve years instead of the standardnine-year period. The law further allows tenants who voluntarily vacate their premises to receive financial assistance and grants them a right of first refusal should the property be offered for sale.
At the same time, the law preserves the landlord’s right to recover the leased property in specific circumstances, most notably for family necessity or for demolition and reconstruction, subject to compensation mechanisms designed to protect tenants’ interests.
The Fund That Never Fully Materialized
While the assistance fund constitutes a cornerstone of the law’s philosophy, implementation has followed a different course.
Despite the amendments introduced in 2017 following the law’s initial enactment in 2014,
the committees designated to receive and review applications were never effectively established, and the fund’s operational mechanisms were not fully implemented. This created a practical gap affecting a key component of the legislative framework.
Although the fund was expected to receive annual allocations enabling it to fulfill its social function, this objective remained largely unrealized. Furthermore, Decree No. 8836 of 3 March 2022 repealed Article 14 of Decree No. 5700 relating to the financial regulations governing the Tenant Assistance Fund account, reinforcing concerns regarding the absence of effective funding.
This situation has been reflected in judicial practice, where differing interpretations emerged regarding the extent to which certain provisions of the law can be applied independently of the fund and the committees. In this context, several legal scholars have argued that the law constitutes an integrated framework whose provisions should be interpreted and applied as a whole.
Certain appellate court decisions have likewise emphasized the close interconnection between the law’s various provisions and the importance of considering them together in the application process.
The Judiciary Between the Law and Reality
One of the principal legal debates that occupied Lebanese courts concerned the starting date for calculating the extension period.
While landlords generally argued that the period should be calculated from the effective date of the original 2014 law, tenants maintained that it should begin from the enactment of the amended Law No.2/2017.
Over time, the jurisprudence of several Courts of Appeal, particularly in Beirut and Mount Lebanon, tended to recognize 28 February 2017, the date of publication of the amended law, as the relevant starting point for calculating deadlines and rent adjustments.
As a practical consequence, old lease agreements were generally considered extended for nine years for tenants not benefiting from the assistance fund and twelve years for those eligible for its support, leading to projected expiration dates in 2026 and 2029 respectively, depending on individual circumstances.
Between Judicial Decisions and Settlements
In practice, before the Rent Judge, namely the Single Civil Judge competent to hear rent-related disputes, a noticeable acceleration in the adjudication of eviction cases has been observed in several courts. This development has been welcomed by many landlords and legal practitioners after years of uncertainty.
At the same time, judicial decisions have not been the sole avenue for resolving disputes. A growing number of cases have been settled amicably through negotiated agreements. These settlements have included adjustments to rent levels in light
of current economic realities, the granting of additional time for tenants to vacate the premises, and other mutually agreed solutions that have helped avoid lengthy and costly litigation.
Voices from the Field
Beyond legal texts and judicial interpretations, the rent law remains one of the legislative measures most closely connected to people’s daily lives.
When asked about her position regarding eviction, a tenant who has occupied her apartment since the 1970s expressed concerns shared by many long-standing tenants. She opposed the prospect of leaving her home, referring to concepts historically associated with old tenancy arrangements and to the belief that decades of continuous occupancy had created a form of moral attachment to the property. She summarized her concerns with a simple question: “Where are we supposed to go?”
Conversely, a landlord who owns two apartments, one occupied by his family and the other leased under the old rent regime, expressed satisfaction with the new law. He noted that he continues to receive a very modest rent due to the previous legal framework while simultaneously needing the apartment to accommodate his son, who is preparing to start a family of his own.
Between
these two perspectives lies the central challenge that the law sought to address: balancing the landlord’s property rights with the tenant’s need for residential security.
A State Challenge More Than a Landlord-Tenant Dispute
In reality, the fundamental issue extends beyond the competing interests of landlords and tenants. It also reflects the challenges arising from the absence of comprehensive public policies accompanying the transition.
Rather than supporting rent liberalization through integrated housing policies, effective assistance mechanisms, and clearly defined transitional programs, both parties have often found themselves navigating the process directly, each seeking to protect legitimate interests amid exceptionally difficult economic and social conditions.
Law No. 2/2017 may not be a perfect piece of legislation, but it undoubtedly represents one of the most serious attempts to address an exceptional legal situation that persisted in Lebanon for decades.
The legislator sought to balance private property rights with considerations of social justice, favoring gradual transition over abrupt change and compromise over confrontation.
With an assistance fund that has yet to operate as originally envisioned, committees that have not fully assumed their intended role, and courts attempting to address the resulting gaps, one question remains: has
Lebanon truly resolved the issue of old rental contracts, or has the debate merely shifted from the legislative arena to the courtroom?
Join One of our WhatsApp Groups
https://chat.whatsapp.com/Lm3UiXXfMUdI0oKla8ReN9
Join Our channel
